Налоги и расходы при покупке недвижимости в Испании

При покупке недвижимости в Испании в 2025 году важно учитывать не только цену объекта, но и дополнительные расходы, которые могут складываться в значительные суммы, но без которых не обойтись.

1. Налоги при покупке недвижимости в новостройке
   
   • Применяется НДС (IVA – impuesto sobre valor añadido) 10% для жилых объектов. Для Канарских островов IGIC (аналог НДС) — 7%.
   • Налог на документированные юридические акты - гербовый сбор (AJD – Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) от 0,4% до 2%, в зависимости от региона.
     
     • Мадрид 0,4%–0,75%.
     • Валенсия 1,5% (0,15%, если объект является основным местом жительства).
     • Андалусия 1,2%.
     • Каталония 1,5%.
     Но если покупатель — испанская компания и покупает недвижимость для бизнес-деятельности, то AJD может составлять 2%.
2. Налоги при покупке вторичной недвижимости
   
   • Применяется налог на передачу имущества (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) от 4% до 10%, в зависимости от региона.
     
     • Валенсия 10%.
     • Мадрид 6%.
     • Каталония 10% (11% для объектов стоимостью более €1 млн).
     • Андалусия 7% (6%, если объект является основным местом жительства).
     • Канарские острова 1%.
     • Страна Басков 4%.
     Важно, что если цена сделки ниже минимальной стоимости, установленной на основе кадастровой стоимости, налоги рассчитываются на основе этой минимальной стоимости.
3. Нотариальные сборы от €600, в зависимости от цены объекта (например, €850 для объекта стоимостью €100,000 или €1,000 для €250,000).
4. Регистрационные сборы (Registro de la Propiedad) от €400, в зависимости от цены объекта.
5. Юридические услуги 1%–2% от стоимости объекта, включает услуги адвоката для проверки документов.
6. Комиссия риелтору, обычно составляет 2%–4% от стоимости объекта.
7. Если вы берете ипотеку, то дополнительно:
   
   • Оценка стоимости €250–€600, действительна 6 месяцев (некоторые банки могут покрыть этот расход).
   • Комиссия за открытие ипотеки до 2% от суммы кредита (не все банки взимают эту плату).
   • Услуги консультанта (гестора) около €300.
   • Страхование имущества от €200 в год.

При покупке недвижимости в Испании рекомендуется запланировать от 10%–15% от стоимости объекта на дополнительные расходы, включая возможные юридические консультации и непредвиденные затраты. Платежи по налогам (ITP, AJD и т.д.) производятся покупателем или уполномоченным им представителем. Использование счёта продавца может быть расценено как отмывание средств или попытка уклонения от контроля, и влечёт серьёзные юридические последствия.

При этом открыть счет в испанском банке без ВНЖ гражданам РФ довольно проблематично. Часто агентства недвижимости, не впервые сотрудничающие с русскими осведомлены об этой проблеме и помогают в открытии счета за дополнительную плату, однако это легко сделать самостоятельно, получив ВНЖ перед покупкой недвижимости, тем более, что с апреля 2025 года программа Golden Visa, которая предоставляла резидентство при покупке недвижимости на сумму не менее €500,000, была отменена, а значит для долгосрочного проживания в Испании легализоваться купив недвижимость не получится и нужно другое основание.