Какие документы проверить перед покупкой недвижимости в Испании?

Испанский рынок недвижимости привлекателен благодаря мягкому климату, развитой инфраструктуре и инвестиционным возможностям. По данным на 2024 год, иностранцы составляют около 15% покупателей недвижимости в Испании, а россияне активно инвестируют в регионы, такие как Аликанте и Валенсия. Однако ошибки на этапе проверки могут привести к финансовым потерям, юридическим проблемам или даже невозможности использовать недвижимость по назначению (например, для туристической аренды).

Какие документы нужно проверить перед покупкой недвижимости.
Escritura Pública Notarial (Нотариальная купчая). Этот документ подтверждает, что недвижимость принадлежит продавцу, и указывает всех совладельцев, если они есть. Проверьте, чтобы данные продавца совпадали с данными в купчей. Иногда испанцы продают жилье, унаследованное от родственников, без оформления права наследования, что может задержать сделку на несколько месяцев.

Nota Simple Informativa (Выписка из Реестра собственности). Это главный документ, подтверждающий право собственности и юридический статус объекта. Его можно заказать самостоятельно в Реестре собственности (офлайн или онлайн) по кадастровому номеру, адресу или данным собственника.
Nota Simple содержит:

• Информацию о собственниках и их долях.
• Характеристики объекта: площадь, границы, местоположение.
• Наличие обременений (ипотека, залог, арест, судебные споры).
• Долю участия в фонде жилтоварищества (если применимо).

Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (Кадастровый сертификат). Этот документ описывает характеристики объекта (площадь, границы, расположение) и подтверждает, что он зарегистрирован в кадастре. Сверьте кадастровый номер с данными в Nota Simple.
Для домов и вилл проверьте:

• Входит ли земля под зданием в собственность или право пользования.
• Есть ли ограничения, например, запрет на строительство бассейна или расширение дома.
• Не планируется ли снос здания или изъятие земли по муниципальным планам (например, в рамках Закона о побережьях 1988 года или Валенсийского закона о захвате земель 1994 года).

Квитанция об оплате налога IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). IBI — ежегодный налог на недвижимость. Продавец обязан предоставить последнюю оплаченную квитанцию. Запросите также сертификат об отсутствии задолженности за предыдущие годы или старые квитанции. Если долги есть, муниципалитет может наложить обременение на недвижимость, и новому владельцу придется их погашать. В договоре задатка укажите, как будет разделен налог за текущий год между вами и продавцом.

Документ Certificado de estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios подтверждает, что продавец не имеет долгов перед жилтовариществом за регулярные взносы. Он обязателен для квартир и объектов в жилых комплексах. Его выдает управляющая компания, указывая сумму и период задолженности (если она есть). Также уточните, нет ли разовых экстренных сборов (derramas), которые жильцы вносят на ремонт или другие крупные расходы.
Средняя ежегодная плата в кондоминиум варьируется от €200 до нескольких тысяч евро в зависимости от престижности района, возраста дома и наличия бассейна или парковки.

Estatutos de la Comunidad (Устав кондоминиума). Устав регулирует правила проживания и ограничения в жилом комплексе. Проверьте ограничения на оформление фасадов, балконов, установку антенн, навесов или тентов. Запреты или ограничения на краткосрочную туристическую аренду, что критично для инвестиционных объектов.

Лицензия Tasa Turística. Если вы планируете сдавать недвижимость, уточните в мэрии, разрешена ли туристическая аренда в муниципалитете, и проверьте наличие лицензии (Tasa Turística). Без лицензии сдача в аренду незаконна и грозит штрафами. Оформление новой лицензии может занять от нескольких месяцев до 1,5 лет и стоит от €150 в зависимости от региона.

Cédula de Habitabilidad (Сертификат пригодности жилья). Этот документ подтверждает, что объект пригоден для проживания и соответствует санитарным нормам. Он обязателен в некоторых регионах (например, для вторичного жилья) и может потребоваться при переоформлении коммунальных договоров.

Licencia de Obras и Licencia de Primera Ocupación (Лицензии на строительство и заселение) для новостроек. Licencia de Obras — подтверждает законность строительства. Licencia de Primera Ocupación — удостоверяет соответствие объекта жилым нормам.

Для вторичного жилья может потребоваться Licencia de Segunda Ocupación. Уточните требования в вашем регионе.

Для строящихся объектов запросите:

• Акт о завершении строительно-монтажных работ, завизированный техническим архитектором.
• Акт о состоянии жилого помещения, подтверждающий соответствие нормам.
• Разрешение на первоначальное вселение.
• Гарантийное обязательство застройщика на устранение скрытых дефектов сроком на 10 лет.

Certificado de Inspección Técnica del Edificio (Техническое заключение). Обязателен для зданий старше 50 лет (в Каталонии — старше 45 лет). Документ отражает техническое состояние здания, его соответствие нормативам и класс энергоэффективности. Название может варьироваться по регионам (например, Informe de Evaluación de Edificios в Мурсии).

Certificado de Eficiencia Energética (Сертификат энергоэффективности). Обязательный документ с 2013 года (Королевский Декрет 235/2013) для всех объектов, выставленных на продажу. Он показывает класс энергоэффективности (от A до G) и выдается после оценки специалистом. Проверьте его актуальность, так как он влияет на эксплуатационные расходы.

Для дополнительной уверенности рекомендуется нанять хестора — консультанта по оформлению документов, включая сделки с недвижимостью, или адвоката, специализирующегося на проверке недвижимости.