Как купить недвижимость в Испании?

Покупка недвижимости в Испании для иностранцев возможна, но требует тщательной подготовки. Более того, Испанские банки даже предоставляют иностранцам ипотечные кредиты. Однако важно отметить, что с апреля 2025 года программа Golden Visa, которая предоставляла резидентство при покупке недвижимости на сумму не менее €500,000, была отменена, а значит только лишь покупка недвижимости не даст вам возможности долговременного пребывания в стране и потребуются другие основания для ВНЖ.

Шаг 1: Определение целей и бюджета.
Прежде чем приступить к покупке недвижимости в Испании, определите, для чего вам нужен объект: для постоянного проживания, отдыха, инвестиций или сдачи в аренду. Установите бюджет, учитывая не только стоимость недвижимости, но и дополнительные расходы (налоги, услуги нотариуса, юридическое сопровождение).

Шаг 2: Получение NIE и открытие банковского счета.
Для покупки недвижимости в Испании вам потребуется идентификационный номер иностранца — NIE (Número de Identidad de Extranjero). А для перевода средств для оплаты недвижимости потребуется банковский счет. Наличие счета также облегчит дальнейшие платежи, такие как налоги и коммунальные услуги. Однако открыть счет нерезиденту — задача со звездочкой. Не останавливайтесь на одном отделении банка, если вам отказали. Объясняйте, что счет нужен для покупки недвижимости. Собирайте как можно более полный комплект документов для отктытия.

Шаг 3: Поиск недвижимости.

• Idealista. Крупнейший портал недвижимости в Испании. Здесь представлены как жилая, так и коммерческая недвижимость. Удобный интерфейс, множество фильтров (цена, местоположение, тип объекта) и подробные описания.
• Fotocasa. Еще один лидер рынка, предлагающий объявления о продаже и аренде. Подходит для поиска новостроек и вторичного жилья, с акцентом на крупные города и курортные зоны.
• Kyero. Платформа, ориентированная на иностранных покупателей. Специализируется на недвижимости по всей Испании и предоставляет полезные советы о процессе покупки.
• Facebook MarketPlace. Множество объявлений как от частных лиц, так и от риелторов.

Шаг 4: Юридическая проверка.
Юридическая проверка (due diligence) — важный этап, который защищает вас от возможных проблем.
Вот на что нужно обратить внимание:

• Убедитесь, что продавец действительно владеет объектом.
• Проверьте, нет ли на недвижимости ипотеки, арестов или других ограничений.
• Удостоверьтесь, что за объектом не числятся задолженности по налогу на недвижимость (IBI) или коммунальным платежам. Попросите продавца предоставить квитанции об оплате за последние годы.
• Убедитесь, что недвижимость соответствует местным строительным нормам и правилам зонирования. Это особенно важно для загородных домов, где могут быть незаконные пристройки.
• Если вы покупаете новостройку, проверьте наличие у застройщика всех необходимых разрешений на строительство и лицензий.

Шаг 5: Сделка предложения и предварительный договор.
Когда вы выбрали объект, сделайте предложение о покупке. Если продавец согласен, вы подписываете предварительный договор (contrato de arras), который закрепляет условия сделки. Обычно вносится залог — около 10% от стоимости недвижимости. Этот договор обязывает обе стороны: если покупатель отказывается, он теряет залог, а если продавец — возвращает его в двойном размере.

Шаг 6: Оформление ипотеки (если применимо).
Если вы берете ипотеку, завершите процесс ее оформления. Одобрение может занять несколько недель, поэтому начать процесс лучше заранее, а вот само оформление возможно после подписания предварительного договора.

Шаг 7: Подписание нотариального договора купли-продажи.
Финальный этап — подписание публичного договора купли-продажи (escritura pública) у нотариуса. Вы оплачиваете оставшуюся сумму, получаете ключи и становитесь владельцем. Нотариус проверяет законность сделки и удостоверяет документы.

Шаг 8: Регистрация собственности и уплата налогов.
После подписания зарегистрируйте недвижимость в земельном реестре (Registro de la Propiedad) в течение 30 дней, чтобы официально закрепить право собственности. Также оплатите налоги НДС 10% для новостроек или ITP 6–10% (налог на передачу собственности) для вторичного жилья, в зависимости от региона.

Шаг 9: Оформление коммунальных услуг.
После покупки переведите на свое имя коммунальные услуги: электричество, воду, газ.

Готово, вы — владелец недвижимости в Испании, а вместе с ней обязательствами по уплате ежегодных налогов IRNR (налог для нерезидентов) и IBI (муниципальный налог на недвижимость).