Аренда в Испании: Как прожить 8 лет с договором на год?

Рынок аренды жилья в Испании привлекателен для арендаторов благодаря строгому регулированию, которое защищает их права. Закон об аренде жилья (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) создает условия, при которых арендатор может оставаться в жилье гораздо дольше, чем указано в первоначальном договоре. Однако для арендодателей это может стать неожиданным юридическим сюрпризом.

Как с договором на 1 год прожить 5 лет?
Срок долгосрочной аренды в Испании составляет 5 лет, если арендодатель — физическое лицо.
Это означает, что даже если вы подписали договор на 1 год, арендатор имеет право ежегодно продлевать его до 5 лет без согласия арендодателя, при условии, что он выполняет свои обязательства (своевременно платит аренду, не нарушает условия договора).

Арендодатель не может отказать в продлении, если нет веских причин, таких как необходимость жилья для собственного проживания или продажа недвижимости. Чтобы отказаться от продления, арендатор должен уведомить арендодателя за 30 дней до окончания очередного года. Если этого не сделать, договор автоматически продлевается. Для арендодателей это означает необходимость строгого контроля сроков и условий договора, чтобы избежать нежелательного продления.

Как с договором на 1 год прожить 8 или 10 лет?
Если арендодатель не уведомит арендатора письменно за 4 месяца до окончания 5-летнего срока о своем намерении расторгнуть договор, арендатор получает право остаться еще на 3 года. Таким образом проживание может растянуться до 8 лет (5 + 3) для недвижимости физлиц или 10 лет (7 + 3) для юрлиц — без необходимости подписывать новый договор.

Этот нюанс часто становится сюрпризом для собственников, которые теряют контроль над графиком выселения. Для арендаторов же это дает стабильность и юридическую защиту, особенно в условиях роста арендных ставок.

Что нужно знать арендодателю и арендатору?

• Для арендодателей.
  Следите за сроками уведомления. Чтобы избежать автоматического продления на 3 года, отправьте письменное уведомление о расторжении за 4 месяца до окончания срока договора. Используйте подтверждение получения (например, заказное письмо или уведомление через нотариуса). Проверяйте контракты 2020 года. Многие договоры, подписанные в период пандемии, сейчас подходят к концу. Если вы не уведомите арендатора вовремя, он может остаться на дополнительные 3 года.
• Для арендаторов.
  Проверяйте сроки договора. Убедитесь, что вы знаете дату окончания контракта и условия продления. Продолжайте платить аренду. Даже если арендодатель не выходит на связь, своевременная оплата защитит вас в случае судебного разбирательства. Требуйте обоснование повышения арендной платы.

При таких сроках арендодатель может повышать плату только в соответствии с индексом инфляции (IPC), если это указано в договоре.

Расторжение договора.
Если вы хотите съехать раньше, уведомите арендодателя за 30 дней. Однако, если в договоре прописан штраф за досрочное расторжение (например, оплата аренды за оставшиеся годы), это может повлечь финансовые последствия.
Однако, если арендодатель отказывается выполнять необходимый ремонт, вы имеете право расторгнуть договор без штрафов (статья 21 LAU).

Инкиоккупация.
Пять лет назад, в разгар пандемии, многие арендаторы подписали долгосрочные договоры. Сегодня эти контракты заканчиваются, а рынок аренды изменился: ставки выросли на 20–50% в крупных городах, таких как Мадрид и Барселона, в то время как доходы арендаторов остались на прежнем уровне. Это привело к новому явлению — “инкиоккупации” (inquilinokupación), когда арендаторы остаются в жилье без действующего договора, продолжая платить старую ставку.

Если вы арендатор и хотите остаться, проверьте, было ли уведомление от арендодателя за 4 месяца. Без него вы можете законно продолжать жить в квартире до 8–10 лет. Если арендодатель требует повышения платы, запросите письменное обоснование.
Если вы арендодатель, то проверьте все действующие контракты, особенно 2020 года. Уведомите арендаторов заранее, если не планируете продлевать договор. При “инкиоккупации” подавайте иск о выселении, но будьте готовы к длительному процессу.