Как взять ипотеку в Испании?

Ипотечный рынок Испании в 2025 году демонстрирует позитивные изменения благодаря мерам Европейского центрального банка (ЕЦБ) и снижению индекса Euribor. В марте 2025 года ЕЦБ снизил базовую процентную ставку до 2,5%.
К тому же цены на жилье на побережье Испании растут на 5–19% ежегодно, что делает покупку недвижимости даже с применением ипотечного кредитованя выгодной инвестицией.

Ипотека для резидентов Испании.
Граждане РФ, имеющие вид на жительство (ВНЖ) в Испании, классифицируются как резиденты, если проводят в стране более 183 дней в году или имеют здесь центр экономических интересов. Резиденты имеют более выгодные условия.

Банки предоставляют до 70–80% от стоимости недвижимости на срок до 30 лет, с погашением до достижения заемщиком возраста 65–75 лет (в некоторых банках до 80 лет).

Процентные ставки при этом для фиксированных кредитов 2,5–3,4%, а для плавающих Euribor (2,084% в мае 2025 года) + 0,5–1,2%.
Может предоставляться вариант смешанной ставки: фиксированная ставка на 3–10 лет (1,75–2,1%), затем Euribor + 0,5–0,75%.

Ежемесячный платеж при этом должен быть не более 35% от чистого дохода, а первоначальный взнос 20–30% от стоимости недвижимости + сопутствующие расходы.

Например, гражданин РФ с ВНЖ, зарабатывающий €3000/месяц в Испании, покупает квартиру в Валенсии за €170 000. Он берет ипотеку на €136 000 (80%) под 3% на 20 лет.
Ежемесячный платеж получится примерно €755, необходимый доход €2150/месяц. Первоначальный взнос €34 000 + около €17 000 на налоги и сборы.

Ипотека для нерезидентов.
Нерезиденты сталкиваются с более жесткими условиями из-за строгих требований к проверке доходов.

Например, размер кредита, который предоставит банк будет не более 40–60% от стоимости недвижимости.

По сроку ипотеки тоже сокращения до 15–20 лет, с погашением до возраста 65–75 лет.

Процентные ставки для нерезидентов также выше, например фиксированные: 3–4% (с бонусами, например, страховкой, до 3,19%). Плавающие Euribor + 1,05–2,47%. А смешанные фиксированная (на 3–5 лет) 1,9–2,47%, затем Euribor + 1,05–1,87%.

При этом ежемесячный платеж тоже не более 35% от чистого дохода, но первоначальный взнос от 40–60% + налоги и сборы.

Вероятность одобрения ипотеки для нерезидентов из РФ низка, особенно если доходы получены в России. Так что если вы планируете жить в Испании, то ипотеку лучше брать, когда станете резедентом.

Требования к заемщикам.
Испанские банки тщательно проверяют платежеспособность и происхождение доходов в соответствии с законом Ley 10/2010 об отмывании денег.

1. Возраст от 18 лет, с полным погашением кредита до 75 лет (иногда до 80).
2. Доход
   
   • Для резидентов: Стабильный доход в Испании (например, по трудовому контракту) или в странах ЕС.
   • Для нерезидентов: Доходы из стран с устойчивой валютой (евро, доллар США, фунт) предпочтительны. Доходы в рублях часто не принимаются из-за рисков.
   • Минимальный доход: €2000–2500/месяц (в зависимости от банка и суммы кредита).
3. Хорошая кредитная история в стране проживания.
4. Долговая нагрузка (DTI). Ежемесячные платежи по всем долгам (включая ипотеку) не должны превышать 35% чистого дохода.
5. Первоначальный взнос. От 20–30% для резидентов, 40–60% для нерезидентов.
6. Дополнительные факторы.Банки учитывают доход супруга/супруги, наличие иждивенцев, другие кредиты, тип жилья (собственное или арендованное), стабильность дохода и длительность хранения средств на счету.

Для оформления ипотеки гражданам РФ потребуется следующий пакет документов (точный список зависит от банка).

1. Документы, удостоверяющие личность (Загранпаспорт).
2. NIE.
3. Для резидентов: DNI (Documento Nacional de Identidad) или TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero).
4. Подтверждение дохода (для наемных работников).
   
   • Квитанции о зарплате (nómina) за последние 2–3 месяца.
   • Трудовой договор с указанием должности, стажа и дохода.
   • Налоговые декларации за последние 1–2 года.
   • Выписка из банка за 6–12 месяцев, показывающая движение средств.
5. Подтверждение дохода (для самозанятых).
   
   • Финансовая отчетность компании за 2 года (доходы, прибыль, сектор).
   • Годовые налоговые декларации.
   • Выписки по счетам компании за 2 года.
6. Кредитная история из страны проживания (например, российский аналог Experian).
7. Договоры аренды, если есть пассивный доход от недвижимости.
8. Справка об отсутствии судимости (в некоторых случаях).
9. Vida laboral (сертификат о трудовой деятельности от Seguridad Social для резидентов).
10. Для компаний документы о регистрации и финансовой деятельности.
11. Документы на недвижимость.
    
    • Contrato de arras или reserva (договор резерва недвижимости).
    • Оценка недвижимости (проводится банком, €300–600).

Пошаговый план как получить ипотеку:
Шаг 1. Рассмотрите банки, работающие с иностранцами, такие как Banco Santander (Hipoteca para No Residentes), Banco Sabadell, Bankinter, BBVA, CaixaBank. Шаг 2. Проверьте условия на их сайтах.
Шаг 3. Подайте заявку на предварительное одобрение, чтобы понять, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать.
Шаг 4. Выберите объект, соответствующий вашему бюджету и требованиям банка. Банк закажет оценку (стоимость: €300–600).
Шаг 5. Предоставьте полный пакет документов в соответствии с требованиями банка. Процесс проверки занимает 4–6 недель. После одобрения у вас есть 10 дней на размышление перед подписанием.
Шаг 6. После подписания банк переведет средства, и вы завершите покупку.